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Trámites para la compra o el alquiler de un local

A la hora de buscar un local, nave u oficina para tu negocio, debes tener siempre presente su adecuación a los requisitos exigidos para el tipo de actividad a desarrollar. Es muy importante que averigües esos requisitos antes de empezar la búsqueda (pregunta en tu ayuntamiento o en una empresa especializada) para poder utilizarlos como filtro.

Para evitar costes inesperados, asegúrate de que el local cumple todos los requisitos antes de cerrar la compra o alquiler. Compruébalos incluso si en el local ya se ejercía esa actividad, porque la normativa cada vez es más exigente y los locales con licencias de apertura antiguas muchas veces no cumplen la normativa actual, que es la que te va a exigir a ti el ayuntamiento.

Solicita un certificado de compatibilidad de la actividad con el local en cuestión en el ayuntamiento

Cuando se está pensando en alquilar o comprar un local para montar un negocio de restauración es recomendable, antes de hacer ningún gasto, solicitar el informe urbanístico previo.

Se pide a la Oficina de Atención al Ciudadano (OAC) del distrito que den una resolución sobre si, urbanísticamente, se puede montar la actividad que solicitamos en el emplazamiento indicado. Este trámite es siempre recomendable, pero especialmente en aquellos distritos donde haya plan
de usos.

El ayuntamiento contesta por escrito y da una respuesta afirmativa o negativa a la petición realizada.

Es importante aclarar que el hecho de que el ayuntamiento nos diga que, urbanísticamente, se puede montar la actividad en un emplazamiento no implica que el local cumpla los requisitos técnicos que exige la normativa vigente en materia de seguridad contra incendios, accesibilidad para minusválidos, etc.

Por eso también se recomienda, después de obtener la respuesta favorable del ayuntamiento, que una ingeniería del sector haga un estudio de viabilidad para determinar si el local cumple los requisitos exigidos por la normativa.

Así, el primer paso y más importante junto con la compatibilidad urbanística es asegurar que el local dispone de un mínimo de metros cuadrados, servicios, alturas y otros factores que determinarán si el local o nave industrial es admisible para la actividad de restauración a implantar.

Te recomendamos que antes de formalizar el alquiler del local te asesores por un ingeniero experto que te indique si el local es apto para la actividad a realizar.

Si el local no cumple, pueden pasar dos cosas:

  1. O bien que sea prácticamente imposible montar la actividad en ese local,
  2. o bien que se tengan que hacer reformas para adecuarlo a la normativa. En este caso hay que valorar las obras que se deben acometer y el coste de las mismas, pero técnicamente es posible desarrollar la actividad en el local.

En caso de compra del local

Lo habitual es:

  • Formalizar el contrato de arras penitenciales del local.
  • Formalizar la compra-venta del local.

En caso de alquiler del local con o sin traspaso

Para formalizar un contrato de arrendamiento de un local es preciso, además de los condicionantes antes expuestos para asegurar que podemos desarrollar la actividad en él, tener en cuenta los siguientes elementos esenciales del contrato:

  • Duración
  • Traspaso (si lo hay)
  • Derecho de traspaso
  • Importe de la renta
  • Actualización de la renta
  • Posibilidades de prórroga

Recuerda negociar el proceso a seguir en caso de necesitar o querer irte antes, para no enfrentarte a grandes penalizaciones.

En cualquier caso, deberemos tener en cuenta que para ejercer la actividad en un local, tanto de propiedad como de alquiler, tendremos que disponer de una licencia de actividad.

Si no disponemos de la misma o queremos modificar el local, deberemos:

  • Solicitar el certificado de compatibilidad de actividad con el local.
  • Solicitar la licencia de actividad.
  • Ejecutar las obras necesarias para adaptar el local a los requerimientos de la licencia solicitada.
  • Pasar la inspección técnica.
  • Obtener la licencia de funcionamiento definitiva.

Es importante que formalices un precontrato de reserva, de forma que te permita contar con el local mientras tramitas la licencia. Podría ser que no te la dieran, y luego te verías con un local al que no vas a dar uso.